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            【超全攻略】存量房貸“換錨”8月底結束 @房貸族 你換了嗎?|給利姐問答 NO.66

            山西房地產門戶網  2020/08/07

            “你的房貸做LPR轉換了么?”“如果轉成固定利率是不是更好?”“究竟要如何選擇?”

            如果你的個人住房貸款是商貸,已于2020年1月1日前發放,或已簽訂合同但未發放,且屬于浮動利率、參考貸款基準利率定價,那么,你正在面臨以下選擇——

            將貸款的定價基準轉換為LPR加減點,還是轉為固定利率?

            這兩者有何區別?哪種更劃算?具體如何操作?需要注意哪些問題?

            首先要提醒的是,存量個人住房貸款定價基準轉換按計劃將于8月底結束。還沒轉換的房貸族,留給你們的時間已經不多了。

            前幾天給利姐已經在群里強調過這個事情,但從大家在文章后面的留言以及購房群里討論的熱烈程度就可以看出來,大部分人都是:

            一臉懵逼地進去,又一臉懵逼地出來。

            所有很多人至今對于自己要不要轉,該怎么轉仍然是一頭霧水。

            好吧,那我今天就把大家關心得比較多的問題匯總一下,再給大家做一次集中的解答。

            1.為什么要將存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR?

            答:2019年8月17日,人民銀行發布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制公告。目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價,但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價,不能及時反映市場利率變化,不利于保護借貸雙方的權益。

            為進一步深化LPR改革,人民銀行發布了〔2019〕第30號公告,推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換,讓貸款利率在該降的時候降得下去。

            轉換范圍

            2.“存量浮動利率貸款”包括哪些貸款?

            答:所謂“存量浮動利率貸款”,是指2020年1月1日前銀行已發放的、和已簽合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款。

            3.商業性個人住房貸款是指哪些房貸?

            答:“商業性個人住房貸款”指銀行用信貸資金向購買各類型住房的自然人發放的貸款。

            “商業性個人住房貸款”這個說法,主要是相對于政策性的“公積金個人住房貸款”的概念。

            4.公積金貸款是否需要轉換?

            答:目前不需要。

            5.組合貸款是否需要轉換?

            答:組合貸款中的商業性個人住房貸款需要轉換,公積金貸款仍按照原公積金貸款利率政策執行。

            6.我是2019年11月辦的商業性個人住房貸款,那就是說要轉換啰?

            答:不一定。這個時間點辦的貸款,有可能已經是以LPR為基準的了。所以具體判斷可以按照下一問的標準來進行。

            7.怎么判斷自己的房貸是否需要轉換?

            答:如您的房貸同時符合以下5點,那就是需要轉換的:

            不是公積金貸款;

            房貸辦的是浮動利率貸款,而不是固定利率,即有重定價條款(比如利率在每年1月1日調整);

            合同期限內還存在重定價日。也就是說,如果合同約定利率在每年1月1日調整,但這份在2020年10月就到期了,這種也不需要轉換。

            合同中的利率,是按貸款基準利率確定的(比如有這樣的表述:“基準利率上浮10%”或“基準利率打9折”);而不是按照貸款市場報價利率(LPR)確定的;

            *房貸合同是在2020年1月1日前簽訂的。

            8.我有好幾份房貸合同,是要一份一份轉換嗎?

            答:是的。定價基準轉換是合同變更行為,一份借款合同對應一份變更協議,因此需要逐份辦理。

            9.轉換為LPR好,還是轉為固定利率好?

            答案幾乎100%確定,選浮動!!

            如果選擇轉為LPR,市場化程度更高,如LPR降低,合同重定價后可以享受到降息帶來的優惠。轉為固定利率,利率水平將保持不變。

            所以答案也呼之欲出:選會浮動的LPR,而不是固定利率,因為中長期利率大概率是往下的趨勢,趨勢取決于中國未來宏觀經濟走向。當前中國及全球都處于經濟下行通道,最新的美國10年期國債收益率跌破0.75%。隨著經濟降速、房地產行業的持續調控、地方政府隱性債務逐步規范,以及剛兌的逐步打破,整體利率水平勢必將趨于回落。

            根據當前的經濟形式,未來幾年降息幅度比較大,筆者預計未來2-3年大概率會達到80-100BP降息幅度。

            10.轉換后還可以重選么?

            答:定價基準只能轉換一次。轉換完成后不能反悔,也不能再次轉換成另一種。

            11.可以不轉換么?

            答:央行的文件理論上只對銀行有強制力。不過國家正在推動利率市場化改革,促進貸款利率“兩軌合一軌”,貸款利率定價參考LPR是大勢所趨

            12.一旦操作轉換,房貸利率就會發生變化嗎?

            答:不是的。無論是轉換為LPR還是固定利率,此次轉換后,貸款利率都是原合同最近的執行利率水平。也就是說,假如老王的房貸轉換前利率水平為基準利率打九折4.9%×90%=4.41%,轉換后還是4.41%。當然,如果是選擇轉換為LPR,那到下一個重定價日可能就會改變了(下一個重定價日很多人會選擇每年1月1日)。

            13.LPR定價和貸款基準利率定價的計算方式有何不同?

            前者以LPR為定價基準,加點計算借款人的實際支付利率。后者以人行公布的貸款基準利率、浮動比例計算借款人的實際支付利率。

            例如:在LPR定價方式下,一筆20年期的個人住房貸款,經借貸雙方協商,確定在LPR基礎上加55個基點(即0.55%),若5年期以上LPR為4.85%,借款人實際支付利率為5.4%(=4.85%+0.55%)。

            在原來貸款基準利率定價的方式下,同一筆個人住房貸款,協商確定貸款利率為基準利率上浮10%,若5年期以上基準利率為4.9%,借款人實際支付利率為5.39%(=4.9%×(1+10%))。

            14.我的房貸是20年的,但現在只剩2年了,應參考哪個LPR?

            答:LPR的期限品種依據原合同期限確定,而不是剩余期限。

            如果房貸原來是20年期的,在轉換時點就要參考5年期以上的LPR

            15.現在LPR降低了,轉換后利率是否也會降低?

            答:不會。貸款利率要等到重定價日才會調整。

            重定價日一般是每年1月1日或貸款發放日在每年的對應日期。

            16.重定價周期一般為多長?

            答:一般為一年。

            17.重定價日可以自由選擇嗎?

            雖然很多銀行在其官方公告中表示可以選擇重定價日,其原表述為“定價基準轉換的同時可重新約定重定價周期和重定價日”,但在實際操作中不一定是這樣。一般重定價周期都是1年,重定價日是在每年1月1日或貸款發放日的年度對應日之間二選一。

            18.LPR每月公布,我的房貸利率是否也每月調整?

            答:當然不會。房貸利率只會在重定價日調整,參考的是重定價日前一月20日公布的LPR。

            19.如果LPR下調,每月還款額會不會減少?

            答:由于房貸利率只會在重定價日調整,所以LPR的降低不會立即體現在還款金額上。但如果合同到了重定價日,接下來一年的利率改變后,每月還款額才會發生變化。

            辦理渠道

            20.有哪些渠道可以辦理轉換?

            答:大部分銀行都有在線辦理渠道。當然具體還要看各個銀行的安排。這里是對一些主要銀行的簡單匯總:

            證件要求

            21.轉換操作可以找人代辦嗎?

            答:一般線上渠道辦理,只能本人操作,不能代辦;視疫情發展情況、開通線下渠道后,如有特殊情況,可以找他人代為前往現場辦理。

            22.代辦需要什么材料?

            答:委托他人到現場辦理的,至少需要攜帶受托人的有效身份證件原件及公證委托書。具體應咨詢對應銀行。

            其他

            23.房貸有共同借款人,如何辦理?

            答:有的銀行是要求所有共同借款人分別辦理轉換且選項一致;還有一些銀行要求所有共同借款人需在主借款人提交申請后一定期限內進行確認。相同點是所有的借款人都要參與操作。當然具體依然要看各個銀行APP的設置。

            24.原借款合同的擔保人(抵押人、保證人)是否需要參與辦理?

            答:一般不需要。僅原合同的借款人辦理就可以。如您有特殊需求,可以聯系這筆房貸的貸款行咨詢。

            25.轉換是不是辦理后實時生效?

            答:一般情況都是實時生效。不過如果貸款存在共同借款人,需要所有共同借款人都辦理了轉換/所有共同借款人都在主借款人發起變更的后完成確認(具體細節因各個銀行規定而異),轉換才能生效。

            26.房貸已簽訂借款合同還未發放,如何辦理?

            答:一般可以等到貸款發放后辦理轉換。

            27.個人商業用房貸款怎么轉換?

            答:多數銀行“個人商業用房貸款”會比照“商業性個人住房貸款”的規則轉換。

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